Чуждите инвестиции - водещ двигател за сектора на имотите

Чуждите инвестиции са изключително важни за развитието на сектора на имотите. Докато не се завърнат чуждите инвеститори на пазара, няма как инвестиционните имоти да се реализират, както и да се осъществяват нови проекти. Това коментира Виктор Генев, съдружник и мениджър "Бизнес развитие" в Консултантска къща "Амрита", на дискусията на Клуб Investor.bg на тема “Успешни практики при управлението на портфейли от имотни активи”.
Участниците в дискусията се обединиха около мнението, че неразбирането на разликата между бизнес имотите и жилищните имоти, както и на каналите за тяхната реализация, е в основата на проблемите, свързани с управлението на инвестиционните портфейли. Освен липсата на експертиза, ключов проблем е и липсата на бюджети за маркетинг, неразбирането на оценките, както и нежеланието на собствениците да вземат решения за портфейлите си, които не са добри и изгодни за тях.

“Затвореният ресурс в земи и бетон, който не се управлява по най-добрия начин, създава косвено проблеми в икономиката”, коментира Добромир Ганев, заместник-председател на Управителния съвет на Националното сдружение „Недвижими имоти“, който модерираше дискусията. Тодор Кавръков, мениджър отдаване под наем на Търговски център "Европа", допълни, че по време на бума на пазара различни играчи са придобили имоти и от незнание или по други причини “не знаят какво да ги правят”.

Бизнес имотите като източник на разходи – къде са проблемите

Липсата на експертиза и неразбирането на проблемите в условията на падащ пазар губят време, което е съществено за реализацията на добри приходи, и увеличават възможностите за реализиране на загуби на фона на текущите разходи за поддръжка и обслужване на данъците, коментира Ганев.

Според Константин Бояджиев, мениджър “Бизнес развитие” в Галакси Пропърти Груп, подходът към бизнес имота като към РЗП (разгъната застроена площ) също е сред основните проблеми, спъващи адекватната реализация. “Не се изкарва на преден план бизнесът, който се генерира, периодът за възвръщане на инвестицията. Особено по-малките компании и компании, които не са от бранша, не осъзнават това и масово продават с цена на квадратен метър”, коментира той.

 Друг проблем е разминаването в очакванията между собствениците и потенциалните инвеститори, който е особено видим при банките. Финансовите институции през последните години придобиха доста недвижими имоти извън жилищния сегмент заради невъзможност на кредитополучателите да покриват заемите си за бизнеса. Според участниците в дискусията банките се справят добре с управлението на жилищните имоти, но изпитват трудности с реализацията на портфейлите от бизнес имоти.

“В момента има разминаване между цената, която банките предлагат, и това, което инвеститорите търсят. Инвеститорите може би в момента търсят твърде голяма сделка и постигане на ниска цена, докато банките не могат да си позволят такава ниска цена”, посочи Виктор Генев.

Некачественото проектиране и неизпълнението на проектите е другият източник на проблеми и допълнителни разходи, коментира Гален Тодоров от Ахи Кериър Клон България. “Малко са добрите примери, за които може да се каже, че инвеститорът е мислил за експлоатационните разходи и микроклимата в сградите”, допълни той.

Анализ и проектиране – ключови за реализацията на активите

Участниците в дискусията се обединиха около мнението, че още преди да се започне планиране на инвестиция в бизнес имот, е необходимо да се направят задълбочени анализи за нуждата от този имот, за неговите потенциални ползватели и техните нужди. Едва тогава следва да се пристъпи към проектирането и реализацията на проекта. Виктор Генев подчерта, че цената на пазарните анализи представлява нищожен дял от разходите по реализацията на проекта, а същевременно те могат да дадат много ценна информация за инвеститорите.

Участниците в дискусията се обединиха около извода, че заради недобре или изобщо ненаправен анализ се реализираха много проекти, които на практика не генерират доход. Пътят пред собствениците им е да направят необходимите допълнителни вложения, така че да ги подобрят, или да променят предназначението им, за да привлекат интерес. Важно е и екипът, който отговаря за реализацията на проекта, за маркетинга и продажбите, да е проактивен и да търси директен контакт с клиентите, както и да води целенасочена политика за задържане на наемателите, смятат експертите.